Si usted está por iniciar un proyecto de construcción y necesita un contrato que proteja su inversión, o si enfrenta un conflicto derivado de una obra que no se ejecutó conforme a lo pactado, contar con asesoría jurídica especializada es determinante para resguardar sus derechos. El contrato de construcción es uno de los instrumentos más complejos del derecho civil chileno: regula plazos, precios, riesgos de pérdida de materiales, responsabilidades por vicios constructivos y mecanismos de resolución de disputas que pueden involucrar millones de pesos.

Tanto si usted es el propietario o mandante que encarga una obra y necesita garantías de cumplimiento, como si usted es el contratista o constructor que debe proteger sus honorarios y delimitar su responsabilidad, la redacción de un contrato de construcción sólido — o la defensa ante un incumplimiento — requiere conocimiento técnico del Código Civil, de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de la jurisprudencia reciente de los tribunales chilenos.

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1. Qué es el contrato de construcción en el derecho chileno

El contrato de construcción es un acuerdo por el cual una parte — denominada mandante, comitente o propietario — encarga a otra — el contratista o constructor — la ejecución de una obra material, obligándose a pagar un precio por ella. Aunque el Código Civil chileno no define expresamente el contrato de construcción como categoría autónoma, su regulación se desprende de los artículos 1996 a 2005 del Código Civil, ubicados dentro del Título XXVI relativo al contrato de arrendamiento.

La clasificación jurídica que hace el artículo 1996 es fundamental para entender los derechos y responsabilidades de cada parte. Si el contratista suministra los materiales — o al menos la materia principal —, el contrato tiene la naturaleza jurídica de una compraventa de cosa futura, regida por el artículo 1813 del Código Civil. En términos prácticos, esto significa que si usted contrata a una constructora bajo la modalidad "llave en mano" y la obra se destruye por un terremoto antes de ser recibida, el constructor pierde tanto los materiales como el valor de su trabajo. En cambio, si es el mandante quien proporciona los materiales y el contratista solo aporta su mano de obra y conocimientos, el contrato se califica como un arrendamiento de servicios, y es el mandante quien soporta el riesgo de pérdida conforme al artículo 2000 del Código Civil.

Esta distinción no es meramente teórica. En la práctica de los tribunales civiles en Santiago, la calificación del contrato como venta o arrendamiento determina quién asume las pérdidas en caso de destrucción parcial o total de la obra, qué plazos de prescripción se aplican y qué tipo de garantías puede exigir cada parte. Por esta razón, la redacción y análisis del contrato debe ser precisa y adaptada a la modalidad de precio y suministro que las partes acuerden.

A diferencia de los contratos de obra pública — regidos por el Derecho Administrativo, el Decreto Supremo MOP N° 75 de 2004 y las normas de la Ley de Compras Públicas —, los contratos privados de construcción se caracterizan por la amplia libertad contractual de las partes, quienes pueden pactar las condiciones que estimen convenientes dentro de los límites que impone la ley. Esta flexibilidad, sin embargo, hace indispensable contar con asesoría legal especializada para anticipar escenarios de conflicto y establecer cláusulas que protejan eficazmente los intereses de cada parte.

2. Clasificación de los contratos de construcción

Los contratos de construcción privados en Chile se clasifican según dos criterios principales: el sistema de fijación de precios y el método contractual empleado para organizar la ejecución de la obra. Conocer esta clasificación es relevante tanto para el mandante como para el contratista, porque cada modalidad distribuye de manera distinta los riesgos económicos y las responsabilidades por eventuales sobrecostos. Para una visión panorámica de las distintas figuras contractuales del derecho civil chileno, puede consultar nuestra página sobre tipos de contratos en Chile.

2.1 Según el sistema de fijación de precios

Contrato por suma alzada. El contratista se obliga a ejecutar la totalidad de la obra por un precio fijo y global, determinado antes del inicio de los trabajos. Los tribunales chilenos han definido esta modalidad como aquella en que las cubicaciones — es decir, las cantidades de obra medidas — se entienden inamovibles, asumiendo el contratista la contingencia de ganancia o pérdida derivada de eventuales diferencias entre lo estimado y lo realmente ejecutado. En la práctica, si usted como mandante contrata la construcción de su vivienda por $120.000.000 a suma alzada y los costos reales resultan ser $135.000.000, el contratista absorbe esa diferencia. Esto otorga certeza presupuestaria al mandante, pero exige un proyecto de diseño completo y detallado antes de firmar.

Contrato a precio unitario. Se establece un precio por cada unidad de obra ejecutada — por ejemplo, un monto por metro cuadrado construido, por metro lineal de cañería instalada o por unidad de casa entregada en un condominio —. El precio final del contrato depende de las cantidades efectivamente ejecutadas. Esta modalidad es adecuada cuando el alcance exacto de la obra no puede determinarse con certeza al inicio, como ocurre en movimientos de tierra o trabajos que dependen de las condiciones geotécnicas del terreno.

Contrato por administración delegada. El mandante proporciona los materiales y el contratista aporta exclusivamente su mano de obra, conocimientos técnicos y capacidad de dirección. Conforme al artículo 1996 del Código Civil, esta modalidad configura un arrendamiento de servicios, lo que implica que el riesgo de pérdida de los materiales recae sobre el mandante, salvo que la destrucción se deba a culpa del contratista o de sus dependientes (artículo 2000 inciso 2°). El contratista cobra honorarios fijos o un porcentaje sobre el costo de la obra — habitualmente entre un 3% y un 15%, dependiendo de la complejidad del proyecto —.

2.2 Según el método contractual

Diseño-licitación-construcción. El mandante encarga primero el diseño a un arquitecto o equipo de proyectistas y, una vez que los planos están completos, licita la construcción entre contratistas. Este método separa las responsabilidades de diseño y ejecución, lo que puede generar conflictos cuando aparecen errores o incompatibilidades en los planos que el contratista no detectó durante la licitación.

Llave en mano (EPC/turnkey). El contratista asume la responsabilidad integral del proyecto: diseño, ingeniería, suministro de materiales y construcción, entregando la obra terminada y lista para su uso. Esta modalidad concentra todo el riesgo en el contratista, pero le otorga mayor control sobre el proceso. En Chile es frecuente en proyectos industriales, energéticos y de infraestructura de gran envergadura.

3. Cláusulas esenciales de un contrato de construcción

Un contrato de construcción bien redactado debe contemplar cláusulas que anticipen los principales focos de conflicto entre mandante y contratista. La experiencia forense de los tribunales civiles en Santiago muestra que la mayoría de los litigios en materia de construcción se originan en cláusulas ambiguas, omisiones contractuales o falta de regulación sobre obras adicionales y modificaciones al proyecto original. La redacción de escrituras públicas puede ser necesaria cuando el contrato involucra la transferencia de inmuebles o la constitución de garantías reales.

Identificación de las partes y del proyecto. La individualización precisa de mandante y contratista — con RUT, representantes legales y poderes suficientes — es el punto de partida. Debe describirse con exactitud la obra a ejecutar, los planos de arquitectura, ingeniería y especialidades que forman parte del contrato, y establecer un orden de precedencia entre los documentos contractuales para resolver contradicciones.

Precio, forma de pago y estados de pago. El contrato debe especificar si el precio es a suma alzada, por precios unitarios o por administración, y establecer la mecánica de los estados de pago — la periodicidad con que el contratista presenta el avance de obra y solicita el pago correspondiente —. En la práctica chilena, los estados de pago se presentan mensualmente y el mandante dispone de un plazo para aprobarlos o formular observaciones. También debe regularse si existirá un anticipo y cómo se amortizará, así como el tratamiento del IVA conforme al artículo 8° letra e) del DL 825.

Plazos, programación y multas. La cláusula de plazos debe incluir la fecha de inicio, la fecha de término, la programación de obra (habitualmente una carta Gantt) y las multas por atraso. En Chile es común pactar multas diarias que oscilan entre un 0,05% y un 0,5% del valor del contrato por cada día de retraso, con un tope acumulado. La jurisprudencia de la Corte Suprema ha señalado que no puede considerarse infringido el plazo del contrato si la demora del contratista es atribuible a actos u omisiones del mandante.

Garantías. Las garantías más frecuentes en contratos de construcción privados son la boleta de garantía por fiel cumplimiento del contrato (habitualmente entre un 5% y un 10% del valor del contrato), la garantía por correcta ejecución de las obras (vigente durante el período de garantía posterior a la recepción) y, en algunos casos, una garantía de seriedad de la oferta durante la fase de licitación.

Obras adicionales y modificaciones. Una fuente recurrente de disputas es la ejecución de obras que no estaban contempladas en el contrato original. El contrato debe regular con claridad el procedimiento para aprobar modificaciones al proyecto: quién las autoriza, cómo se valorizan y qué ocurre si el contratista ejecuta obras adicionales sin autorización previa del mandante. En contratos a suma alzada, la regla 2ª del artículo 2003 del Código Civil permite al constructor solicitar un aumento del precio cuando circunstancias desconocidas — como vicios ocultos del suelo — ocasionan costos imprevistos.

Resolución de controversias. Las partes pueden someter sus disputas a la justicia ordinaria o pactar arbitraje. En Chile es habitual que los contratos de construcción de envergadura contemplen cláusulas arbitrales — frecuentemente ante un árbitro arbitrador o ante el Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago —. Algunos contratos incorporan además mecanismos escalonados, como la mediación previa obligatoria o los Dispute Resolution Boards — paneles de expertos que emiten recomendaciones durante la ejecución de la obra —.

4. Obligaciones del mandante y del contratista

La correcta delimitación de las obligaciones de cada parte es esencial para prevenir conflictos. En la práctica de los tribunales civiles, un porcentaje significativo de los litigios de construcción se origina precisamente en la falta de claridad sobre quién debía hacer qué, cuándo y cómo.

Obligaciones del mandante

Pagar el precio convenido. Es la obligación principal del mandante. El incumplimiento en el pago de los estados de pago aprobados puede dar lugar a la suspensión de las obras por parte del contratista y, eventualmente, a la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. Si usted es mandante y está enfrentando una demanda por falta de pago, un juicio por incumplimiento de contrato puede involucrar la restitución de anticipos, la valorización de obra ejecutada y la aplicación de cláusulas penales.

Entregar el terreno y la información técnica. El mandante debe poner a disposición del contratista el terreno donde se ejecutará la obra, libre de impedimentos, así como los planos, especificaciones técnicas y permisos necesarios. Los atrasos en la entrega del terreno o de información son una causa frecuente de extensiones de plazo y reclamos del contratista.

Designar un Inspector Técnico de Obra (ITO). En proyectos de mediana y gran envergadura, el mandante suele designar un profesional encargado de supervisar el avance, la calidad de los trabajos y la aprobación de los estados de pago. El ITO actúa como representante del mandante en la obra y su rol debe estar claramente definido en el contrato.

Recibir la obra. Una vez terminados los trabajos, el mandante tiene la obligación de pronunciarse sobre la recepción de la obra — aprobándola o formulando observaciones —. El artículo 1999 del Código Civil establece que si la obra se ha encargado habiéndose convenido un precio único por el total, no puede el mandante obligar al artífice a que se la entregue por partes.

Obligaciones del contratista

Ejecutar la obra conforme al contrato. El contratista debe construir de acuerdo con los planos, especificaciones técnicas y normas vigentes — incluyendo la Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N° 458 de 1976), su Ordenanza General, y las normas técnicas aplicables —. La ejecución debe ajustarse a la lex artis — el estándar de diligencia y competencia que la técnica exige en cada especialidad constructiva —.

Cumplir los plazos. El contratista se obliga a respetar el programa de obra y entregar en la fecha convenida. El artículo 2002 del Código Civil establece que si el artífice se demora en la entrega de la obra, podrá exigírsele la indemnización de perjuicios correspondiente.

Responder por vicios de construcción. La responsabilidad del contratista por defectos constructivos subsiste incluso después de la recepción de la obra. La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece plazos diferenciados: 10 años por fallas en la estructura soportante, 5 años por defectos en elementos constructivos o instalaciones, y 3 años por fallas en terminaciones, contados desde la recepción definitiva municipal.

Responder por la ruina del edificio. Conforme al artículo 2003 regla 3ª del Código Civil, si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales, el constructor es responsable. En términos concretos, si usted compró una vivienda nueva y dentro de los primeros cinco años aparecen grietas estructurales derivadas de una mala cimentación, el constructor responde por los daños.

5. Distribución de riesgos y responsabilidad por vicios

La distribución de riesgos es el eje central de cualquier contrato de construcción. El artículo 2000 del Código Civil establece la regla fundamental: si los materiales los proporcionó el contratista y la obra perece antes de ser aprobada, el contratista pierde tanto los materiales como el valor de su trabajo. Si los materiales son del mandante, la pérdida recae en este último, salvo culpa del contratista.

Más allá de la regla legal supletoria, las partes pueden pactar una distribución de riesgos diferente. En la práctica chilena, los contratos de construcción de envergadura suelen incluir cláusulas específicas sobre caso fortuito o fuerza mayor — como terremotos, inundaciones o pandemias —, estableciendo procedimientos para notificar el evento, suspender plazos y distribuir los costos de reparación. Chile, por su alta sismicidad, presenta un escenario particularmente relevante para estas cláusulas.

Respecto de los vicios ocultos del suelo, la regla 2ª del artículo 2003 del Código Civil permite al constructor solicitar un aumento del precio cuando circunstancias desconocidas al momento de contratar — como napas subterráneas no detectadas o condiciones geotécnicas adversas — le ocasionan costos significativamente superiores a los previstos. En la práctica, esta norma ha sido aplicada por los tribunales para proteger al contratista frente a condiciones del terreno que no podían razonablemente anticiparse con los estudios disponibles al momento de la contratación.

Para el mandante que necesita constituir garantías reales sobre el inmueble en construcción o sobre otros bienes, puede resultar pertinente conocer las figuras del contrato de prenda y del contrato de fianza, que pueden complementar las boletas de garantía bancarias como mecanismos de respaldo en proyectos de construcción.

6. Terminación, resolución e incumplimiento del contrato de construcción

El contrato de construcción puede terminar por diversas vías, cada una con consecuencias jurídicas y económicas distintas que afectan tanto al mandante como al contratista.

Cumplimiento íntegro. La vía natural de terminación es la ejecución completa de la obra conforme al contrato, seguida de la recepción por parte del mandante y el pago del saldo de precio. La firma del acta de recepción marca el inicio de los plazos de garantía por vicios constructivos.

Resolución por incumplimiento. Conforme al artículo 1489 del Código Civil — aplicable a todo contrato bilateral —, si una de las partes incumple sus obligaciones, la otra puede solicitar judicialmente la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, o bien exigir el cumplimiento forzado. En materia de construcción, los incumplimientos más frecuentes son: por parte del contratista, el atraso en la entrega, la ejecución defectuosa o el abandono de la obra; por parte del mandante, la falta de pago de los estados de pago o la no entrega del terreno. Si usted enfrenta esta situación, nuestra página sobre juicios por resolución y rescisión de contratos detalla las acciones disponibles.

Desistimiento unilateral del mandante. El artículo 1999 del Código Civil otorga al mandante el derecho a desistirse del contrato en cualquier momento, pero debe reembolsar al contratista todos los gastos incurridos, los materiales preparados y la utilidad que habría obtenido si la obra se hubiera completado. En la práctica, esta norma protege al contratista frente a cancelaciones arbitrarias, ya que el mandante debe indemnizarlo integralmente.

Muerte del artífice. El artículo 2005 del Código Civil establece que todos los contratos para la confección de una obra se resuelven por la muerte del artífice, a menos que el mandante y los herederos convengan lo contrario. En términos concretos, si el contratista es una persona natural y fallece durante la ejecución, el contrato termina automáticamente — aunque los herederos pueden acordar con el mandante la continuación de los trabajos —.

Mutuo acuerdo. Las partes pueden acordar libremente la terminación anticipada del contrato, regulando la liquidación de las obras ejecutadas, la devolución de anticipos y garantías, y los efectos sobre las obligaciones pendientes.

Nulidad. Si el contrato adolece de vicios que afectan su validez — como falta de consentimiento, objeto ilícito o causa ilícita —, cualquiera de las partes puede solicitar su nulidad judicial. En contratos de construcción, la nulidad puede originarse, por ejemplo, en la falta de poderes suficientes del representante legal de una de las empresas contratantes.

7. Litigios en contratos de construcción: perspectiva del mandante y del contratista

Los conflictos en contratos de construcción se caracterizan por su complejidad técnica y por involucrar montos habitualmente elevados. Tanto si usted es mandante como si es contratista, conocer las acciones disponibles y los principales escenarios de litigio es fundamental para proteger sus derechos.

Desde la perspectiva del mandante

El mandante puede enfrentar situaciones como: la obra no se terminó en el plazo convenido; la calidad de los trabajos no cumple las especificaciones técnicas; el contratista abandonó la obra; aparecen vicios constructivos después de la recepción; o el contratista ejecutó obras adicionales no autorizadas y exige su pago. En estos casos, el mandante puede ejercer acciones de cumplimiento forzado, resolución del contrato con indemnización, cobro de multas contractuales y ejecución de garantías. Cuando el contrato ha sido elevado a escritura pública o consta en un instrumento que tenga mérito ejecutivo, la compraventa puede dar lugar a un procedimiento ejecutivo más expedito.

Desde la perspectiva del contratista

El contratista, a su vez, puede verse afectado por: la falta de pago de estados de pago aprobados; la entrega tardía del terreno o de planos que impide iniciar o continuar los trabajos; modificaciones al proyecto ordenadas por el mandante que generan sobrecostos no reconocidos; la aplicación de multas que el contratista considera injustas; o la negativa del mandante a recibir la obra terminada. Las acciones del contratista incluyen demandar el pago de lo adeudado, solicitar indemnización de perjuicios por la demora del mandante, y reclamar el reconocimiento y pago de obras adicionales debidamente ejecutadas.

En ambos casos, la prueba pericial — informes de ingenieros, arquitectos y otros especialistas — es habitualmente determinante para acreditar la calidad de la obra, el cumplimiento de las especificaciones y la cuantificación de los daños. Los tribunales suelen designar peritos o considerar los informes presentados por las partes para resolver las controversias técnicas. Para cuestiones relativas a la interpretación judicial de las cláusulas contractuales, la jurisprudencia aplica las reglas de los artículos 1560 a 1566 del Código Civil.

8. Cómo trabajamos su caso en Schneider Abogados

En Schneider Abogados, la asesoría en contratos de construcción comienza con una reunión inicial en la que el equipo jurídico analiza la documentación del proyecto: contrato vigente o borrador, planos, especificaciones técnicas, estados de pago, actas de reunión de obra y cualquier correspondencia relevante entre las partes. Esta revisión permite identificar riesgos, cláusulas débiles y oportunidades de mejora.

Si se trata de la redacción o revisión de un contrato, los abogados del área civil elaboran un instrumento que contempla las cláusulas esenciales descritas en esta página — precio, plazos, garantías, obras adicionales, resolución de controversias — adaptadas a la modalidad contractual escogida por las partes y al tipo de proyecto. El borrador se somete a la revisión del cliente antes de su firma.

Si se trata de un conflicto o litigio, el equipo evalúa la posición jurídica del cliente, reúne la prueba documental y pericial necesaria, y define la estrategia procesal — ya sea ante la justicia ordinaria o ante un tribunal arbitral —. Durante todo el proceso, el cliente recibe informes periódicos sobre el avance de su caso y puede comunicarse directamente con el abogado responsable.

El mandato — es decir, la relación jurídica entre el cliente y el estudio — se formaliza mediante un contrato de mandato que detalla los servicios a prestar, los honorarios convenidos y las condiciones de la representación.

9. Honorarios

Los honorarios de Schneider Abogados en materia de contratos de construcción varían según la complejidad del encargo. Para la redacción o revisión de contratos, se aplica un honorario fijo que se determina en función de la envergadura del proyecto, la cantidad de documentos contractuales involucrados y las negociaciones requeridas. Para la representación en litigios o arbitrajes, los honorarios pueden estructurarse como un monto fijo, un porcentaje sobre el resultado obtenido, o una combinación de ambos.

Le invitamos a solicitar un presupuesto personalizado comunicándose al +56 2 3267 1946 o a través del formulario de contacto disponible en esta página.

Schneider Abogados ofrece representación integral en todas las materias del derecho civil. Dentro del ámbito de los contratos y litigios contractuales, si su caso involucra otras figuras contractuales, consulte nuestras páginas especializadas en contratos de comodato, contratos de mutuo, contratos de depósito y contratos de transacción.

10. Preguntas frecuentes sobre contratos de construcción

Lo que dicen nuestros clientes

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Schneider Abogados cuenta con 15 años de trayectoria asesorando a mandantes y contratistas en la redacción, revisión y litigación de contratos de construcción en Chile. Nuestras oficinas se encuentran en Nueva Tajamar N° 481, Oficina 2102, Torre Norte, Edificio World Trade Center, Las Condes, Santiago.

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