Casi todos los conflictos de una obra nacen de lo mismo: el papel que se firmó al principio no dice quién paga lo que nadie previó. Subió el fierro, apareció agua en la excavación, el dueño cambió los artefactos del baño a mitad de camino, la obra se atrasó tres meses. Cuando eso pasa, cada parte lee el contrato de una manera distinta y descubre, tarde, que el Código Civil ya tenía una respuesta escrita para varias de esas situaciones —una respuesta que se aplica igual, aunque el contrato no diga nada—. Esta página está escrita para las dos partes: para el dueño que va a encargar una obra o que ya la tiene detenida, y para el contratista que necesita cobrar lo que hizo. No es un formulario ni un modelo de contrato: es la explicación de qué decide la ley cuando el contrato calla, y de qué cláusulas conviene escribir precisamente para que la ley no tenga que decidir por usted.
1. Qué contrato está firmando, en realidad
El Código Civil regula la construcción principalmente dentro del contrato para la confección de una obra material, y dedica además reglas especiales a ciertos contratos de construcción de edificios. Alrededor de eso hay otras capas —tributaria, urbanística, laboral y administrativa— que en una obra real conviven con el contrato.
Dentro del Código, un detalle que casi nadie discute al firmar decide qué régimen se aplica: quién pone los materiales. Si es el constructor quien los suministra, el contrato es una venta, con una particularidad importante: no se perfecciona sino por la aprobación de quien ordenó la obra, y hasta entonces el riesgo de la cosa no pasa al dueño, salvo que este se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia la suministra quien encargó la obra, el contrato es un arrendamiento. Y si el dueño aporta la materia principal poniendo el constructor lo demás, también es arrendamiento; en el caso inverso, venta.
Esa clasificación no es un adorno académico: define el régimen aplicable, el momento del perfeccionamiento, el papel de la aprobación y quién soporta el riesgo mientras la obra avanza.
Sobre esa base se monta el conjunto de reglas más exigentes del Código: las que rigen los contratos para la construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado. Es lo que en el rubro se llama suma alzada, y a esas reglas volvemos varias veces en esta página.
2. Suma alzada, precios unitarios o administración delegada
La forma de fijar el precio es la decisión económica más importante del contrato. Conviene mirarla como un reparto de riesgo predominante: quién soporta principalmente que la obra salga más cara de lo previsto. El reparto efectivo, en cambio, lo termina de escribir el contrato.
| Modalidad | Cómo se paga | Riesgo económico predominante |
|---|---|---|
| Suma alzada | Un precio único y total por toda la obra, definido antes de empezar | Del constructor. Es el escenario de las reglas especiales del Código Civil para edificios |
| Serie de precios unitarios | Un precio por unidad de partida —metro cúbico de hormigón, metro cuadrado de tabique—, multiplicado por lo realmente ejecutado | Del dueño en cuanto a la cantidad de obra; el constructor sigue soportando el costo incluido en cada precio unitario, sus rendimientos, las reejecuciones, los gastos indirectos y el plazo |
| Administración delegada | El dueño paga los materiales y la mano de obra; el constructor cobra un honorario o un porcentaje por administrar | Del dueño en cuanto al costo de la obra; el administrador conserva sus obligaciones de diligencia, rendición de cuentas, adquisiciones y coordinación |
No hay una modalidad mejor que otra: hay una que calza con cada proyecto. La suma alzada da certeza de costo y por eso conviene cuando el proyecto está completamente definido —planos, especificaciones técnicas y detalles cerrados—. Cuando el proyecto todavía se está afinando, imponerle al constructor un precio único es empujarlo a inflar el presupuesto por si acaso, o a discutir cada partida después. La administración delegada, en cambio, exige del dueño una capacidad real de control, porque la remuneración del administrador no siempre está alineada con el ahorro; por eso el contrato debe detallar cómo se rinden y aprueban las compras.
Conviene además dejar por escrito qué documento manda cuando hay contradicción entre las especificaciones técnicas, los planos y el itemizado. Una cláusula de dos líneas sobre prelación de documentos evita meses de discusión pericial.
3. Si el precio no quedó fijado, ¿quién lo fija?
Ocurre más de lo que parece: la obra parte con un acuerdo verbal o con un presupuesto que nunca se firmó, y al final nadie sabe cuánto se debe. El Código resuelve el vacío. Si no se fijó precio, se presume que las partes convinieron el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra; y si ese precio ordinario no puede establecerse, el que se estime equitativo a juicio de peritos.
También previó el caso de que las partes encarguen la fijación del precio a un tercero. Si ese tercero muere antes de que la obra empiece a ejecutarse, el contrato es nulo; si muere después de haberse empezado a ejecutar, el precio lo fijan peritos. Es una distinción fina, pero decide si hay contrato o no lo hay.
La lección práctica es la misma en los dos casos: sin precio escrito, el monto termina discutiéndose con informes periciales de por medio, con su costo y su demora.
4. «Subió el fierro»: cuándo el constructor no puede cobrar más
Esta es la discusión más frecuente de todas. En los contratos de construcción de edificios a precio único prefijado, el constructor no puede pedir aumento de precio con el pretexto de que encarecieron los jornales o los materiales, ni por haberse hecho agregaciones o modificaciones al plan primitivo. La única salida que la ley contempla es que se haya ajustado un precio particular por esas agregaciones o modificaciones.
Conviene leer esa exigencia con precisión, porque suele exagerarse. La ley pide que se haya convenido un precio particular; no exige que ese acuerdo conste por escrito para ser válido. Un acuerdo verbal sobre una modificación y su precio puede ser perfectamente válido. El problema, entonces, no es que la ley desconozca el pago: es que el constructor tendrá que acreditar que el dueño pidió o aceptó el cambio y que se convino un precio por él. Sin correo, sin orden de cambio firmada, sin acta de reunión de obra, esa prueba se vuelve cuesta arriba y la discusión termina resolviéndose por indicios.
De ahí la regla práctica: cada cambio se cotiza y se documenta, no porque el papel sea un requisito de validez, sino porque es lo que después se puede probar y lo que permite controlar el costo mientras la obra avanza.
Hay además una hipótesis distinta y más estrecha. Si circunstancias desconocidas —el Código pone como ejemplo un vicio oculto del suelo— ocasionan costos que no pudieron preverse, el constructor debe hacerse autorizar por el dueño para incurrir en ellos. Si el dueño se niega, el constructor puede recurrir al juez para que decida si el recargo de obra debió o no preverse y, en su caso, fije el aumento de precio que corresponda. El orden de esos pasos importa: primero la autorización, después la ejecución. Quien gasta primero tendrá que probar no solo el costo, sino que era imprevisible.
Para el dueño, la contracara también es clara: negarse sistemáticamente a autorizar un mayor costo real no cierra la discusión, la traslada al tribunal.
5. Estados de pago, retenciones y garantías
El Código Civil no contiene una regulación detallada de los estados de pago, de modo que su procedimiento depende principalmente del contrato —sin perjuicio de las reglas generales de las obligaciones, de la fuerza obligatoria de lo pactado, de la buena fe con que los contratos deben ejecutarse y de las normas sobre mora e incumplimiento—. Por eso son la parte que más conviene escribir bien.
Un esquema de pagos sano define, como mínimo, con qué periodicidad el contratista presenta el avance, en cuántos días el dueño debe aprobarlo u observarlo, qué pasa si el dueño no dice nada dentro de ese plazo, y en cuántos días se paga una vez aprobado. La discusión típica no es sobre el monto sino sobre el silencio: el contratista entiende que el estado de pago quedó aprobado, el dueño entiende que nunca lo aprobó. Una cláusula que resuelva expresamente el silencio ahorra ese pleito.
La retención y las boletas de garantía pueden usarse para asegurar el cumplimiento, pero no son lo mismo. La retención mantiene una parte del precio en poder del dueño; la boleta es un instrumento emitido por un tercero, normalmente un banco, y puede caucionar obligaciones distintas —anticipo, fiel cumplimiento, correcta ejecución, obligaciones laborales—. Su costo, su vigencia, su liquidez y las condiciones para cobrarlas tampoco son equivalentes.
Por eso importa el detalle: quién es el beneficiario, en qué momento exacto se liberan, qué hechos habilitan a cobrarlas y qué aviso previo debe darse. Una boleta a la vista, cobrada sin aviso en medio de una discusión de calidad, puede dejar al contratista sin flujo justo cuando la obra necesita continuar.
Si además hay anticipo, hay que decir cómo se amortiza —normalmente descontando un porcentaje de cada estado de pago— y qué garantía lo respalda. Un anticipo sin amortización pactada es un préstamo sin fecha de devolución.
6. El IVA de la obra y el crédito especial de las constructoras hoy
Los contratos generales de construcción y los contratos de instalación o confección de especialidades están gravados con IVA: la ley del ramo los considera expresamente como ventas o servicios para estos efectos.
La base imponible depende de cómo se estructure el negocio. En suma alzada el impuesto recae sobre el precio total pactado, que incluye materiales y mano de obra. En una administración delegada genuina, la remuneración del administrador puede constituir la contraprestación gravada por su servicio, mientras las adquisiciones que el dueño realiza directamente siguen su propio tratamiento. Ahora bien, la calificación no la da el nombre que las partes le pongan al contrato: si quien se presenta como administrador compra, factura o suministra materiales y asume prestaciones propias de un contrato general de construcción, el tratamiento puede ser distinto. Se mira cómo se ejecuta y cómo se documenta.
Sobre el crédito especial de empresas constructoras conviene ser preciso, porque circula media verdad. El artículo 21 del decreto ley N.º 910, de 1975, aparece derogado en el texto permanente del decreto ley, tras la Ley N.º 21.420. Pero esa misma ley dejó reglas transitorias que mantienen el beneficio para operaciones que cumplan sus requisitos, con porcentajes que van bajando:
| Situación | Deducción del débito de IVA |
|---|---|
| Permiso de edificación solicitado antes del 30 de abril de 2023 | 0,65, conforme al artículo 21 vigente a la fecha de publicación de la ley |
| Ventas y contratos generales de construcción que no sean por administración, celebrados desde el 1 de enero de 2023, con permiso municipal obtenido y obras iniciadas antes del 1 de enero de 2025 | 0,325 |
| Los mismos, celebrados desde el 1 de enero de 2025, con permiso obtenido y obras iniciadas antes del 1 de enero de 2027 | 0,1625 |
Las reglas transitorias contemplan además montos propios para las ventas de viviendas exentas de IVA por efectuarse a beneficiarios de un subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y precisan cuándo se entiende iniciada una obra, remitiéndose a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones —trazados hechos y excavaciones comenzadas—, correspondiendo al Servicio de Impuestos Internos determinar por resolución la forma de verificar ese inicio.
La conclusión práctica es que la procedencia se revisa proyecto por proyecto: importan la fecha de solicitud u obtención del permiso, la fecha del contrato o de la venta, la fecha de inicio de las obras y la naturaleza de la operación. Si le presentaron un presupuesto que incorpora el beneficio, la pregunta correcta no es si el crédito «existe», sino si ese proyecto en particular cumple los requisitos de la regla transitoria que le corresponde. El tratamiento tributario fino es materia de asesoría especializada; lo que aquí interesa es que el contrato diga con claridad si los precios pactados son netos o incluyen impuesto, y quién soporta las variaciones normativas durante la ejecución.
7. Plazos, multas por atraso y cláusula penal
El Código es breve en esto: habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su ejecución. Todo lo demás —cuánto se cobra por día de atraso, con qué tope, desde cuándo se cuenta— lo escriben las partes.
Una cláusula de plazos completa contiene la fecha de inicio, la fecha de término, el programa de obra y las causales que dan derecho a aumento de plazo. Esto último es lo que más se olvida y lo que más pleitos genera. Si el contrato no dice qué pasa cuando el dueño entrega tarde el terreno, cuando cambia el proyecto, cuando la autoridad demora un permiso o cuando ocurre un imprevisto al que no es posible resistir —lo que el Código llama fuerza mayor o caso fortuito—, cada atraso se transforma en una discusión sobre quién lo causó.
La multa por atraso es una cláusula penal: una pena a la que una parte se sujeta para asegurar el cumplimiento, en caso de no ejecutar la obligación o de retardarla. Su utilidad principal es que evita tener que probar el monto del perjuicio. Pero conviene conocer tres reglas que la ley ya trae y que suelen ignorarse al redactar.
La primera: la pena y la indemnización ordinaria no se acumulan por sí solas. No puede pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos que se haya estipulado así expresamente; y en todo caso el acreedor puede elegir entre una y otra. La segunda: antes de que el deudor esté en mora, el acreedor solo puede demandar la obligación principal; y estando en mora, puede pedir la obligación principal o la pena, a su arbitrio, salvo que la pena se haya estipulado por el simple retardo o que se haya pactado que pagarla no extingue la obligación principal. La tercera: existe un límite a la pena enorme. Cuando ambas prestaciones consisten en cantidades determinadas, puede pedirse que se rebaje de la pena todo lo que exceda al duplo de la obligación principal, incluyéndose esta en él; y tratándose de obligaciones de valor inapreciable o indeterminado, la ley deja a la prudencia del juez moderarla cuando, atendidas las circunstancias, pareciere enorme.
Por eso una multa bien redactada dice expresamente si se estipula por el simple retardo, si se acumula o no a la indemnización y si tiene tope. Una multa sin tope, en una obra larga, puede terminar consumiendo el precio y llevar al contratista a abandonar, que es justamente lo que el dueño no quería.
8. Si los materiales se pierden antes de la entrega
Un incendio, un robo, un derrumbe. Aquí hay que separar dos escenarios, porque no se resuelven igual.
Si el constructor suministró la materia principal, el contrato se mira como venta y opera lo visto en la sección 1: mientras no exista aprobación de quien ordenó la obra, el riesgo no pasa al dueño, salvo que este se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
Si la materia la puso el dueño, la regla es que la pérdida recae sobre su dueño: la pérdida de la materia suministrada por quien encargó la obra le pertenece a él, y el constructor no responde salvo que la cosa haya perecido por culpa suya o de las personas que le sirven.
Hay una segunda regla que suele sorprender al constructor. Aunque la materia no se pierda por su culpa ni por la de su gente, no podrá reclamar el precio o salario, salvo en tres casos: que la obra ya haya sido reconocida y aprobada; que no lo haya sido por mora del que encargó la obra; o que la cosa haya perecido por vicio de la materia suministrada por el dueño, con una salvedad importante —que ese vicio no sea de aquellos que el constructor, por su oficio, haya debido conocer, o que conociéndolo no haya dado aviso oportuno—.
Traducido a la obra: el constructor que recibe materiales visiblemente defectuosos y los usa sin reclamar por escrito pierde la protección de esa regla. El aviso oportuno, dejado por escrito y con fecha, vale más que cualquier discusión posterior.
9. Firmar la recepción: qué está aceptando y qué no
La recepción es el momento más delicado del contrato, y también el peor entendido. Dos precisiones ayudan a ordenarlo.
La primera es que el reconocimiento de la obra puede hacerse por partes, cuando así se ha convenido. Esto es lo que en obra se llama recepción parcial o por etapas, y sirve para liberar pagos sin esperar el final.
La segunda es la que más conviene tener presente al firmar. En los contratos de construcción de edificios a precio único, el recibo que otorga el dueño después de concluida la obra solo significa que la aprueba como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte. No lo exime de la responsabilidad por ruina que veremos en la sección 11. Dicho de otro modo: recibir conforme no es renunciar a reclamar por lo que todavía no se ve.
Eso no significa que firmar sea inocuo. Un acta de recepción bien hecha deja constancia del estado de la obra, individualiza las observaciones pendientes con plazo para corregirlas y precisa desde cuándo corren las garantías contractuales. Conviene no confundirlas con los plazos legales, cuyos puntos de partida pueden ser distintos: la responsabilidad por ruina del Código Civil se cuenta desde la entrega; algunos plazos de la legislación urbanística se cuentan desde la recepción definitiva municipal; y las garantías de fabricantes o proveedores tienen las suyas. Un acta que dice solamente «se recibe conforme» le quita al dueño su mejor prueba sobre lo que estaba malo ese día.
10. La obra quedó mala: peritos, rehacerla o indemnización
Cuando el dueño alega que la obra no se ejecutó debidamente, el Código contempla que la alegación sea examinada por peritos nombrados por las dos partes. Si resulta fundada, el constructor puede ser obligado —a elección del dueño— a hacer la obra de nuevo o a indemnizar los perjuicios; y la restitución de los materiales puede hacerse con otros de igual calidad o en dinero.
Dos precisiones. La primera es que la elección entre rehacer e indemnizar es del dueño, no del constructor. La segunda es que esa designación de peritos no saca automáticamente el conflicto de los tribunales: cómo se los nombra, con qué metodología trabajan y qué efecto tiene su informe pueden depender del contrato, de un acuerdo posterior o del procedimiento judicial o arbitral que corresponda. Si no hay acuerdo sobre alguno de esos puntos —o sobre las conclusiones—, la discusión termina ante un juez o un árbitro, y allí el informe técnico es una prueba especialmente relevante, cuya valoración corresponde al tribunal.
Por eso importa cómo se genera ese informe: quién designa a los peritos, con qué antecedentes trabajan, si visitaron la obra antes de que se alterara. Un peritaje hecho seis meses después, sobre una obra ya intervenida por terceros, pierde buena parte de su valor. Cuando llegamos a un caso así, lo primero que pedimos no es el contrato sino el registro: fotografías fechadas, correos, actas de reunión de obra, libro de obra si existe, informes del inspector técnico. Esa carpeta es la que sostiene después el peritaje.
11. Los cinco años del artículo 2003, y el arquitecto
Es la regla más conocida del contrato de construcción y también la más citada de memoria, casi siempre a medias. Dice lo siguiente: si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, el constructor responde cuando la causa es un vicio de la construcción, un vicio del suelo que él o su gente hayan debido conocer en razón de su oficio, o un vicio de los materiales.
Hay una excepción que suele omitirse: si los materiales fueron suministrados por el dueño, el constructor no responde por esa vía, sino en los términos de la regla sobre pérdida de la materia que vimos en la sección 8 —es decir, solo si el vicio era de aquellos que por su oficio debía conocer, o si lo conocía y no avisó a tiempo—.
Conviene fijar bien tres cosas. Que el plazo se cuenta desde la entrega, no desde la firma del contrato ni desde la recepción municipal. Que la hipótesis legal es ruina o amenaza de ruina, no cualquier defecto: una filtración molesta y un edificio que amenaza desplome no son el mismo supuesto jurídico, aunque ambos puedan dar lugar a responsabilidad por caminos distintos. Y que, como vimos, el recibo conforme del dueño no borra esta responsabilidad.
Una precisión que evita un malentendido caro: ese quinquenio describe el período dentro del cual debe producirse la ruina o la amenaza de ruina. No equivale, por sí solo, a afirmar que toda demanda deba interponerse necesariamente dentro de esos mismos cinco años. La prescripción de la acción es una cuestión distinta, que se analiza según la naturaleza de la responsabilidad que se invoca y las reglas que le resulten aplicables. Es exactamente el punto que conviene revisar con un abogado antes de dejar pasar el tiempo.
Las reglas sobre la responsabilidad por ruina, sobre el alcance del recibo y sobre los artífices y obreros que veremos enseguida se extienden a quienes se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos. Eso no significa que cualquier profesional que intervino responda automáticamente por cualquier falla: hay que determinar qué función asumió —proyecto de arquitectura, cálculo, inspección, construcción—, qué obligación incumplió y si existe relación de causa a efecto entre su actuación y el daño; y, tratándose de edificaciones, se superpone además el reparto de responsabilidades de la legislación urbanística. Lo que sí ocurre es que el dueño no queda necesariamente sin contraparte por el solo hecho de que el constructor haya seguido los planos.
12. Parar la obra a mitad de camino: lo que cuesta
El dueño puede desistirse. El Código se lo permite expresamente, incluso en el caso de haberse estipulado un precio único y total: puede hacer cesar la obra. Pero el desistimiento tiene precio. Debe reembolsar al constructor todos los costos, darle lo que valga el trabajo hecho y, además, lo que hubiere podido ganar en la obra.
Ese tercer componente es el que sorprende: no se trata solo de pagar lo construido, sino también la utilidad que el constructor habría obtenido de terminarla. Ahora bien, esa utilidad debe determinarse y acreditarse: no equivale al saldo del precio ni al porcentaje que el constructor afirme, y en su cálculo corresponde descontar los costos que deja de soportar precisamente porque la obra no continúa. Por eso conviene que el contrato defina desde el principio cómo se determinará —una fórmula, un porcentaje pactado—, porque discutirla después, sin regla, significa peritaje.
Distinto es el término del contrato por incumplimiento del constructor. Ahí no estamos ante un desistimiento sino ante las reglas generales de los contratos bilaterales, que dan al dueño una opción: exigir el cumplimiento forzado o pedir la resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios cuando proceda. Esa discusión se lleva como un juicio por incumplimiento de contrato. Confundir ambas figuras es caro: quien invoca un desistimiento cuando lo que hubo fue incumplimiento termina pagando la utilidad de una obra que el constructor abandonó.
13. Si muere el constructor
Cuando el artífice o empresario contratado es una persona natural, su muerte pone término al contrato: los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario. Detrás de esa regla está la idea de que el encargo se hizo en consideración a esa persona.
La ley resuelve además qué pasa con lo que quedó a medio camino. Si hay trabajos o materiales preparados que puedan ser útiles para la obra, el dueño está obligado a recibirlos y a pagar su valor, y lo que corresponda por los trabajos hechos se calcula proporcionalmente, tomando como referencia el precio estipulado para el total.
La regla no funciona en el otro sentido: por la muerte del que encargó la obra el contrato no se resuelve. Los herederos del dueño quedan en su lugar, con el contrato vigente.
Y no debe trasladarse sin más a una persona jurídica: una sociedad constructora no muere. Su disolución, su reorganización, su insolvencia o el término de sus actividades se rigen por reglas distintas, y por eso conviene que el contrato prevea expresamente qué ocurre en esos casos.
14. Los subcontratistas y sus pagos: contra quién van
En una obra trabajan muchas manos que nunca firmaron nada con el dueño. El Código, en la regla que se refiere a los artífices y obreros empleados en la construcción del edificio, distingue según con quién contrataron.
Si contrataron directamente con el dueño por sus respectivas pagas, se miran como contratistas independientes y tienen acción directa contra él. Si contrataron con el empresario, no tienen acción contra el dueño sino subsidiariamente, y hasta concurrencia de lo que el dueño le deba al empresario.
Ese límite —«hasta concurrencia de lo que deba»— es la razón por la que el dueño prudente no paga por adelantado y exige respaldo del pago a subcontratistas antes de liberar cada estado de pago. Conviene precisar su alcance: la limitación corresponde a esa acción civil y no excluye responsabilidades que provengan de otros contratos o de otros regímenes legales, como una acción contractual directa, una cesión de crédito o situaciones de fraude.
Y hay una capa que se rige por reglas propias: el trabajo en régimen de subcontratación. Cuando un contratista ejecuta obras por su cuenta y riesgo, con trabajadores bajo su dependencia, para un dueño de la obra —la empresa principal—, el Código del Trabajo hace a esta última solidariamente responsable de las obligaciones laborales y previsionales de dar que afecten al contratista en favor de esos trabajadores, con los límites y los mecanismos de información y retención que la propia ley establece. Esa responsabilidad no se resuelve con la regla civil que acabamos de explicar.
15. Esto no es lo mismo que un reclamo de postventa
Es la confusión más común, y conviene despejarla porque cambia contra quién se reclama y con qué reglas.
El contrato de construcción vincula a quien encarga la obra con quien la ejecuta. Su fuente son las reglas del Código Civil que hemos recorrido, y sus protagonistas son el dueño del terreno o del proyecto y el constructor.
La postventa inmobiliaria es otra cosa: la relación entre quien compró una vivienda y el propietario primer vendedor, normalmente una inmobiliaria. La Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que ese primer vendedor responde por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos de la construcción, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir contra quienes sean responsables. Ese régimen, con sus plazos propios y sus reglas de reclamo, está explicado en la página de postventa inmobiliaria.
Y todavía hay un tercer camino: cuando lo que se compró tiene un defecto oculto que impide usarlo o disminuye su valor, la discusión puede ser de vicios redhibitorios del contrato de compraventa, con exigencias y plazos propios.
Elegir la acción correcta no depende solo de quién vendió o quién construyó. Hay que examinar quién intervino y qué obligación asumió, cuál es la naturaleza del defecto, cuándo se manifestó, qué dice el contrato, qué daño se reclama y si concurren varios responsables. Es una de las razones por las que estos casos se ordenan mejor en una revisión temprana que después de escoger camino.
Si el conflicto además involucra a la comunidad del edificio, permisos municipales o el uso permitido del terreno, el mapa completo está en construcción, copropiedad y urbanismo, y las restricciones del predio se revisan en cambio de uso de suelo. Antes de comprar o de aportar un terreno a un proyecto, conviene además un estudio de títulos.
16. Cómo se calculan los honorarios
En construcción conviven dos encargos distintos, y los criterios no son los mismos.
El trabajo documental —redactar o revisar el contrato, negociar el reparto de riesgos, armar el esquema de estados de pago, retenciones y garantías, preparar órdenes de cambio o un acta de recepción— se presupuesta según la envergadura de la obra, el número de partes involucradas, la complejidad de la modalidad elegida y la urgencia. Es un encargo acotado y se puede cerrar antes de empezar.
El trabajo de conflicto —cobrar estados de pago impagos, defender un cobro de boleta de garantía, reclamar por defectos de ejecución, discutir aumentos de obra o plazos, ejercer o resistir la responsabilidad por ruina— considera además la cuantía comprometida, si hay o no peritaje de por medio, si el contrato remite a arbitraje o a los tribunales ordinarios, y la duración previsible según la conducta esperable de la contraparte.
En ambos casos los honorarios se separan de los gastos que se pagan a terceros —peritos, receptores judiciales, notaría, certificaciones, informes técnicos, tasa de árbitro cuando corresponde—, que no son ingreso del estudio y se rinden por separado. En una obra ese punto no es menor: el peritaje suele ser el desembolso más relevante y conviene dimensionarlo desde el principio. Todo eso se conversa en la primera reunión, junto con el presupuesto.
Si está por firmar un contrato de construcción, si tiene una obra detenida o si le están cobrando —o no le están pagando— lo que se ejecutó, la primera revisión sirve para ordenar el terreno antes de dar cualquier paso. Revisamos el contrato y sus anexos, los estados de pago, las órdenes de cambio, las garantías y el registro de la obra, y le decimos qué se puede exigir y por qué vía, con el costo informado por escrito antes de cualquier actuación. Llámenos al +56 2 3267 1946 o complete el formulario al pie de esta página. Vea también el resto de materias de nuestros abogados inmobiliarios.
Redactado por: Patricio González López · Abogado.
Actualizado: 30 de agosto de 2026. Normas verificadas ese día contra el texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional en leychile.cl, individualizadas en la sección Normas y fuentes oficiales consultadas.
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17. Preguntas frecuentes
El constructor me dice que subieron los materiales y quiere cobrarme más. ¿Tengo que pagar?
Si el contrato es de construcción de un edificio por un precio único prefijado, el solo encarecimiento de jornales o materiales no le da derecho a más precio, ni tampoco el haberse hecho agregaciones o modificaciones al plan primitivo, salvo que se haya ajustado un precio particular por ellas. Ese acuerdo sobre el precio del cambio no necesita constar por escrito para ser válido, pero el constructor tendrá que acreditar que usted pidió o aceptó la modificación y que se convino un precio por ella. Distinta es la hipótesis de costos imprevisibles por circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo: ahí el constructor debe pedirle autorización previa y, si usted se niega, puede recurrir al juez.
Empezamos la obra con un presupuesto que nunca firmamos. ¿Cuánto le debo?
Si no se fijó precio, se presume que ustedes convinieron el que ordinariamente se paga por esa misma especie de obra; y si no puede determinarse cuál es, lo fijan peritos según lo que estimen equitativo. En la práctica eso significa un peritaje, con su costo y su demora. Por eso vale la pena regularizar el precio por escrito aunque la obra ya haya partido.
Firmé la recepción de la obra. ¿Perdí el derecho a reclamar?
No necesariamente. En los contratos de construcción de edificios a precio único, el recibo otorgado después de concluida la obra solo significa que usted la aprueba como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al constructor de la responsabilidad por ruina. Lo que sí pierde, si el acta no dejó constancia de nada, es la prueba de en qué estado estaba la obra ese día.
¿Los cinco años del artículo 2003 son el plazo que tengo para demandar?
No exactamente, y la diferencia importa. Ese quinquenio, contado desde la entrega, es el período dentro del cual debe producirse la ruina o la amenaza de ruina para que opere esa responsabilidad. Cuándo debe interponerse la demanda es una cuestión distinta —la prescripción de la acción—, que se analiza según la naturaleza de la responsabilidad que se invoque y las reglas aplicables. Conviene revisarlo antes de dejar correr el tiempo.
Los materiales los puse yo y el edificio falló. ¿Igual responde el constructor?
Por la vía de la responsabilidad por ruina, no de la misma manera: cuando los materiales los suministró el dueño, el constructor responde en los términos de la regla sobre pérdida de la materia, es decir, si el vicio era de aquellos que por su oficio debía conocer, o si conociéndolo no dio aviso oportuno. De ahí la importancia de que los reparos a los materiales queden por escrito y con fecha.
Quiero parar la obra porque cambié de planes. ¿Puedo?
Sí, aun habiéndose estipulado un precio único y total, pero tiene un costo: debe reembolsar al constructor todos los costos, pagarle lo que valga el trabajo hecho y, además, lo que hubiere podido ganar en la obra. Esa utilidad hay que determinarla y probarla, descontando los costos que el constructor deja de soportar por no continuar; no equivale sin más al saldo del precio.
El constructor abandonó la obra. ¿Es lo mismo que si yo la paro?
No. Que usted se desista y que él incumpla son situaciones distintas. El desistimiento lo obliga a pagar incluso la utilidad esperada. Frente al incumplimiento, en cambio, rigen las reglas generales de los contratos bilaterales: usted puede pedir a su arbitrio el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios cuando proceda. Tratar un incumplimiento como desistimiento es un error caro.
La obra quedó mal ejecutada. ¿Puedo exigir que la rehagan?
La ley contempla que se nombren peritos por ambas partes para examinar la alegación. Si resulta fundada, el constructor puede ser obligado, a elección suya, a hacer la obra de nuevo o a indemnizarle los perjuicios. La elección es del dueño. Eso sí, si no hay acuerdo sobre la designación, la metodología o las conclusiones, la discusión puede terminar ante un juez o un árbitro, donde el informe pericial es una prueba de peso que el tribunal valora.
Un subcontratista impago me está cobrando a mí. ¿Debo pagarle?
Depende de con quién contrató. Si lo hizo directamente con usted, se mira como contratista independiente y tiene acción directa. Si contrató con el empresario, solo tiene acción subsidiaria contra usted y hasta concurrencia de lo que usted le deba al empresario. Ese límite vale para esa acción civil y no excluye responsabilidades nacidas de otros contratos o regímenes; en particular, las obligaciones laborales y previsionales de los trabajadores en régimen de subcontratación tienen reglas propias, que hacen solidariamente responsable a la empresa principal dentro de los límites que la ley señala.
¿Sigue existiendo el crédito especial de IVA para empresas constructoras?
El artículo 21 del decreto ley N.º 910, de 1975, aparece derogado en el texto permanente tras la Ley N.º 21.420, pero esa misma ley dejó reglas transitorias que mantienen el beneficio para operaciones que cumplan sus requisitos, con porcentajes decrecientes: 0,65 si el permiso de edificación se solicitó antes del 30 de abril de 2023; 0,325 para ventas y contratos generales de construcción que no sean por administración celebrados desde el 1 de enero de 2023, con permiso obtenido y obras iniciadas antes del 1 de enero de 2025; y 0,1625 para los celebrados desde el 1 de enero de 2025, con obras iniciadas antes del 1 de enero de 2027. La procedencia se revisa proyecto por proyecto.
¿Cuánto cuesta llevar esto con ustedes?
Depende de si el encargo es documental o de conflicto, y dentro del conflicto, de si hay peritaje y de si el contrato remite a arbitraje. En la sección de honorarios explicamos los criterios de cada uno y por qué los gastos que se pagan a terceros se rinden aparte. El presupuesto se conversa y se entrega en la primera reunión, antes de que usted tome cualquier decisión.
Normas y fuentes oficiales consultadas
Código Civil: artículo 45 (fuerza mayor o caso fortuito); 1489 (opción entre cumplimiento y resolución, con indemnización de perjuicios); 1535, 1537, 1543 y 1544 (cláusula penal, su exigibilidad, la no acumulación automática con la indemnización y la rebaja de la pena enorme); 1545 y 1546 (fuerza obligatoria del contrato y ejecución de buena fe); y los artículos del contrato para la confección de una obra material: 1996 (venta o arrendamiento de obra según quién suministra la materia), 1997 y 1998 (fijación del precio y precio fijado por un tercero), 1999 (reclamación de perjuicios y desistimiento del que encargó la obra), 2000 (pérdida de la materia), 2001 (reconocimiento por partes), 2002 (peritos, obra rehecha o indemnización), 2003 (reglas 1.ª a 5.ª de los contratos de construcción de edificios por precio único prefijado), 2004 (extensión a los arquitectos) y 2005 (muerte del artífice o empresario), leídos íntegros contra su texto vigente · Decreto ley N.º 825, de 1974, sobre impuesto a las ventas y servicios: artículo 8.º, letra e), que considera ventas o servicios los contratos de instalación o confección de especialidades y los contratos generales de construcción · Decreto ley N.º 910, de 1975: artículo 21, derogado en el texto permanente · Ley N.º 21.420: artículos quinto, sexto y sexto bis transitorios, que mantienen el crédito especial de empresas constructoras para las operaciones que cumplan sus requisitos, con las deducciones de 0,65, 0,325 y 0,1625 del débito de IVA y los montos propios de las ventas exentas por subsidio habitacional · Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N.º 458, de 1975): artículo 18, sobre la responsabilidad del propietario primer vendedor y de los profesionales que intervienen en la obra, citado aquí para delimitar la frontera con la postventa inmobiliaria · Código del Trabajo: artículos 183-A y siguientes, sobre trabajo en régimen de subcontratación y la responsabilidad solidaria de la empresa principal por las obligaciones laborales y previsionales de dar.