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Contrato de Arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en el que dos partes se obligan recíprocamente, la una (llamada arrendador) a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra (llamada arrendatario) a pagar por dicho goce, obra o servicio un precio determinado. De la definición precedente se desprende que no sólo existe el arrendamiento de cosas, sino que también existe el arrendamiento de obras y el de servicios. 

Se entiende por arrendamiento de cosas como aquél contrato por medio del cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado. En cuanto a los elementos del contrato de arrendamiento de cosas encontramos el consentimiento de las partes, la cosa arrendada, y el precio. 

En lo referido a la cosa arrendada, la regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas salvo los derechos personalísimos, las cosas cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley (por ejemplo, las viviendas adquiridas del SERVIU dentro de un plazo), así como las cosas que por su naturaleza se destruyen al primer uso.

Se llama precio (o renta cuando su pago es periódico) lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. El precio puede consistir en dinero o en frutos, fijándose en dicho caso una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Al Igual como acontece en la compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento ha de ser real o serio y también determinado. Si fuera fingido, simulado o irrisorio, el contrato degeneraría en un contrato gratuito, específicamente en un Contrato de Comodato.

En cuanto a los efectos del Contrato de Arrendamiento, debemos distinguir los derechos y obligaciones del arrendador, así como los derechos y obligaciones del arrendatario.

 

Derechos del arrendador

1.-  Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada;

2.-  Derecho a exigir al arrendatario que efectúe las reparaciones locativas; salvo, en aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean de cargo del arrendador.

3.-  Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daños ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o fuerza mayor;

4.- Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al expirar el contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios básicos y gastos comunes al día.

5.- Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendatario, cuando éste le adeude rentas o indemnizaciones.

6.- Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendatario no cumple sus obligaciones.

7.- Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato, en los términos que expusimos a propósito de las obligaciones del arrendatario.

8.- Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garantía, a cubrir los gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era responsable.

 

Obligaciones del arrendador

1.- Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.- Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;

3.- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

4.- Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;

5.- Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador;

6.- Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede.

7.- Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.

 

Derechos del arrendatario.

1.-  Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada

2.- Derecho a exigir al arrendador que mantenga el inmueble en condiciones aptas para el fin pactado en el contrato

3.- Derecho a exigir al arrendador que efectúe aquellas reparaciones que no sean locativas; y aún las locativas, cuando sean de cargo del arrendador.

4.- Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que presente el mueble o inmueble arrendado, y que existían al momento de celebrar el contrato.

5.- Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero, cuando sean de derecho, pues si fueren de hecho, el arrendatario deberá defenderse por sí mismo, a menos que la turbación o embarazo provengan de personas sobre las cuales el arrendador tuviere ascendiente.

6.- Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendador, cuando éste le adeude indemnizaciones.

7.- Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendador no cumple sus obligaciones.

8.- Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que conste el pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que pagó, como también para obtener el salvoconducto en Carabineros).

9.- derecho a exigir la devolución del dinero entregado por concepto de garantía, si procede. Será improcedente, si el arrendador justifica que debió invertir los dineros en reparaciones locativas.

10.- Derecho a subarrendar, cuando el arrendatario esté premunido de esta facultad, conforme a lo estudiado.

11.- Derecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles acogidos a la Ley número 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria

 

Obligaciones del arrendatario.

1.- Pagar el precio o renta convenida;

2.- Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato;

3.- Cuidar de la cosa como un buen padre de familia;

4.- Ejecutar las reparaciones locativas;

5.- Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada;

6.- Restituir la cosa al final del arrendamiento; y

7.- Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble.

 

En Schneider Abogados contamos con un equipo letrado especialista en redacción, revisión y negociación de los Contratos de Arrendamiento que se necesitan de acuerdo a sus intereses y requerimientos. Los honorarios de Schneider Abogados para la redacción, revisión y negociación de instrumentos son variables y se avalúan en atención al número de horas que se requieren para otorgar al cliente un instrumento perfeccionado.

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