Juicio de arrendamiento

En Schneider Abogados somos especialistas en demandas, defensas y negociaciones por incumplimientos de contratos de arrendamiento. Contamos con un equipo de abogados expertos en juicios de arriendo y otorgamos representación especializada en todo Chile. Representamos en juicios de arrendamiento sobre bienes muebles (vehículos, obras de arte, joyas, otros) y de inmuebles (casas, departamentos, sitios, parcelas, oficinas, locales comerciales, industriales, agrícolas, estacionamientos, y bodegas).

1. ¿Qué es el contrato de Arriendo?

El artículo 1915 del Código Civil, lo define como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”
De dicha definición, el uso más común de dicho contrato en nuestro país es el contrato de arrendamiento sobre una propiedad, que consiste en conceder el goce de una propiedad a una de las partes, debiendo pagar esta parte un precio determinado a la parte que concede el goce del inmueble.


2. ¿Es necesario que el contrato de arriendo conste por escrito?

La legislación chilena no obliga a escriturar el contrato. Sin embargo, en base a la modificación establecida por la Ley 21.461 del año 2022 (Ley “Devuélveme mi casa”), respecto al procedimiento de término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, establece que en el nuevo artículo 20 de la ley 18.101, Ley que Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, “Estos contratos (escritos) autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria.”. Esto significa que, cuando exista escrituración de contrato, el procedimiento de término de contrato de arrendamiento será un trámite rápido en donde el demandado tendrá un plazo de 10 días para realizar el pago de las rentas adeudadas, o bien se procederá a decretar el lanzamiento (desalojo) del demandado, incluso pudiendo pedirse, ante la negativa de su salida voluntaria, el auxilio de la fuerza pública.

3. ¿Cómo se puede dar término a un contrato de arrendamiento?

Se puede dar término a un contrato de arrendamiento, por cualquiera de los siguientes motivos:
a. Cumplimiento del plazo indicado en el contrato. (Generándose la notificación en la forma prevista por el contrato, en cuanto a la formalidad y plazos de dicho aviso).
b. Causas establecidas en el mismo contrato. (Ej: Uso de la propiedad para fines distintos al arrendado, No conservar en óptimas condiciones la propiedad)
c. La extinción del derecho de arriendo por parte del arrendador. (Ej: Arrendador vende la propiedad arrendada).
d. No pago de las rentas, gastos comunes y cuentas de servicios básicos.
Respecto de la no conservación en óptimas condiciones de la propiedad arrendada, cuando se genera una destrucción parcial o se deja inutilizable la propiedad para su uso, por parte de alguna acción u omisión de parte del arrendatario, la modificación establecida por la Ley “Devuélveme mi casa”, señala que “el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.”

4. ¿Necesito de representación de abogado o abogada, para la demandar o defenderme en un juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas?

Si, nuestra legislación establece la obligatoriedad de ser patrocinado por un abogado o abogada, en la presentación de la demanda y defensa en juicios de término del contrato de arrendamiento.

5. ¿Cómo se desarrolla el procedimiento judicial de término de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas?

El procedimiento para dar término a un contrato de arrendamiento, de acuerdo con las modificaciones incorporadas en la Ley “Devuélveme mi casa”, hace una distinción respecto a si existe o no un contrato de arriendo escriturado.

Por una parte, cuando existe contrato escriturado, la ley indica que se iniciará un procedimiento monitoreo, que consiste en la presentación de la demanda patrocinada por un abogado, ante el juez competente, quien dará curso a dicha demanda, debiendo notificarse al demandado, y estableciendo que una vez notificada la demanda tiene un plazo de 10 días corridos para el pago de las rentas adeudadas, cuentas de gasto común y de consumo adeudadas, más los intereses que correspondan. Transcurrido dicho plazo, si no procediera el pago de la obligación reclamada, el Juez procederá a ordenar el lanzamiento (desalojo) del demandado, incluso si fuera necesario con el auxilio de la fuerza pública. De la explicación indicada, se logra concluir que este procedimiento es de rápida tramitación, generando una acción eficaz en favor del arrendador.

Por otra parte, si no existe contrato de arrendamiento escriturado, se procede a través del procedimiento sumario, el cual se inicia con la presentación de una demanda, patrocinada por un abogado, ante el juez competente, quien dará curso a la demanda y citará a las partes a una audiencia de contestación y conciliación, que se realizará una vez sea notificada la demanda, instancia en la que se procede a generar un llamado de conciliación por parte del Juez y en la misma audiencia se procede a contestar la demanda por parte del demandado. Si asistiere o no el demandado, el Juez abrirá un término probatorio, en donde se deberá acompañar la prueba que tenga cada parte y se procederá, vencido el plazo, a dictar sentencia por parte del Juez que esté conociendo de la causa. Una vez obtenida la sentencia, se procederá al lanzamiento voluntario por parte del demandado, y si eso no se produjera, se solicitará el auxilio de la fuerza pública.

6. ¿Hasta cuándo el arrendatario debe pagar las rentas del arriendo?

Deberá pagar las rentas, gastos comunes y servicios básicos, hasta que se efectué la restitución del inmueble al arrendador.

7. ¿Qué necesito para iniciar, o defenderse, en un procedimiento judicial de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas?

Lo necesario para iniciar un procedimiento judicial por término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, es:
a. Contrato de arrendamiento, si existiera. En caso de no existir, tener los datos del arrendatario (nombre completo, Rut, monto de las rentas de arrendamiento, fecha de inicio del arrendamiento)
b. Representación judicial de un abogado para iniciar y desarrollar el procedimiento.
c. Tener claridad sobre gastos que se deberá incurrir en el procedimiento. Dichos gastos, tienen relación con pago de honorarios a receptor judicial por notificaciones judiciales necesarias para el desarrollo del proceso.

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Preguntas y respuesta de Contratos de Arrendamientos

Según el Artículo 1915 del Código Civil se define como: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".

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