Abogados de Contratos de Compraventa en Chile
Lo acompañamos cuando va a comprar o a vender —un departamento, una casa, un terreno, un vehículo, acciones o una empresa— tanto en operaciones civiles como comerciales. Representamos a compradores y a vendedores, personas y empresas, en la revisión, redacción, cierre y, si hace falta, litigio del contrato. Primer contacto confidencial.
Firmar una compraventa y ser dueño no son lo mismo. El contrato es el acuerdo que obliga a las partes; la propiedad se transfiere después, mediante la tradición —que puede adoptar distintas formas tratándose de cosas muebles— o mediante la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, tratándose de inmuebles. Cuando se trata de un inmueble, antes de comprar conviene un estudio de títulos que confirme que el vendedor es el dueño y que la propiedad está libre de gravámenes. Por eso lo que dice exactamente el contrato —qué se vende, a qué precio, con qué garantías, en qué plazo— decide casi todo lo que puede pasar después. Esta página explica, en lenguaje claro, cómo trabajamos cada uno de esos puntos.
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- Qué es (y qué no es) el contrato de compraventa
- Los tres elementos que tienen que estar
- Muebles y inmuebles: cuándo basta el acuerdo y cuándo se necesita escritura
- La promesa de compraventa
- Qué debe el vendedor y qué debe el comprador
- Si un tercero reclama la cosa: la evicción
- Si aparecen defectos ocultos: los vicios redhibitorios
- Lesión enorme: cuando el precio es extremadamente desproporcionado
- ¿Civil o comercial? Por qué importa
- Cuando le compra a una empresa: Ley del Consumidor
- Cuando alguien no cumple: resolución del contrato
- Situaciones frecuentes en que ayudamos
- Cómo trabajamos en Schneider
- Honorarios
- Preguntas frecuentes
- Equipo legal revisor
- Marco legal aplicable
1. Qué es (y qué no es) el contrato de compraventa
El contrato obliga; la propiedad se transfiere después. Confundir las dos cosas es el origen de la mayoría de los problemas.
Casi todos hemos firmado una compraventa alguna vez: un departamento, un auto, una mercadería, acciones de una sociedad. Por eso parece una operación sencilla. Y, sin embargo, es —junto con el arrendamiento— de las que más juicios generan en Chile cuando se hacen a la ligera. La buena noticia es que la mayoría de esos conflictos se evita con un contrato bien pensado.
El artículo 1.793 del Código Civil define la compraventa con dos obligaciones que se cruzan: una parte se obliga a entregar una cosa y la otra a pagar por ella un precio en dinero. Quien entrega es el vendedor; quien paga, el comprador; y lo que se paga, el precio.
Hay dos ideas que conviene tener claras desde el principio, porque son las que más sorprenden:
Primera: el contrato se perfecciona con el acuerdo, no con la firma ante notario ni con la inscripción. Como regla general, la compraventa queda perfeccionada —es decir, nace y obliga a ambas partes— en el momento en que se ponen de acuerdo sobre qué se vende y a qué precio. Cosa distinta, y posterior, es la transferencia del dominio: para que el comprador llegue a ser dueño hace falta un paso adicional llamado tradición.
Segunda: firmar no lo convierte automáticamente en dueño. Si compró una cosa mueble, el dominio se transfiere con la tradición, que el artículo 684 del Código Civil admite hacer de varias maneras (no solo entregándola físicamente). Si compró un inmueble, además de la escritura hace falta inscribir esa escritura en el Conservador de Bienes Raíces que corresponde al lugar del bien (artículo 686). Mientras esa inscripción no esté practicada, usted todavía no es dueño del inmueble: lo que tiene es un derecho para exigirle al vendedor que le complete la operación.
Tener la escritura firmada no es ser dueño del inmueble. Hasta que la inscripción quede practicada, usted tiene un derecho personal frente al vendedor para exigir la tradición —pero todavía no adquiere el dominio del inmueble—.
Título traslaticio de dominio. El acto —la compraventa, la donación, la permuta— que sirve de causa para transferir. Por sí solo no transfiere: obliga a transferir.
Tradición. El acto que efectivamente transfiere el dominio. En muebles, por alguna de las formas del artículo 684 (entregar la cosa, permitir tomarla, mostrarla, entregar las llaves, ponerla a disposición). En inmuebles, por la inscripción de la escritura en el Conservador (artículo 686).
Conservador de Bienes Raíces. Auxiliar de la administración de justicia y ministro de fe a cargo de los registros de propiedad, hipotecas y gravámenes, e interdicciones y prohibiciones de un territorio. Mientras la compraventa de un inmueble no se inscribe, no se transfiere el dominio: el comprador conserva los derechos personales nacidos del contrato, pero todavía no adquiere la propiedad.
2. Los tres elementos que tienen que estar
Una cosa que pueda venderse, un precio real en dinero y un acuerdo libre. Si falta uno, no hay compraventa: hay otra figura o no hay contrato.
La cosa. Tiene que ser un bien que la ley permita vender, suficientemente identificado, que exista o pueda llegar a existir (artículo 1.813). Quedan fuera, por ejemplo, los bienes de uso público.
El precio. Debe ser real, serio y pagarse en dinero. Si a cambio se entrega íntegramente otra cosa, es permuta, regulada desde el artículo 1.897. Y cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el artículo 1.794 califica el contrato: será compraventa si el dinero supera el valor de la cosa, y permuta en caso contrario. Un precio simbólico o irrisorio no es precio serio.
El acuerdo libre. Sin error, sin presión, sin engaño. En las ventas que la ley exige solemnes —típicamente las de inmuebles— ese acuerdo debe quedar en una escritura pública.
Sin cosa, el contrato no nace. Sin precio en dinero, es permuta (regulada desde el artículo 1.897). La ausencia de consentimiento impide la formación válida del contrato —con las consecuencias discutidas por la doctrina entre inexistencia y nulidad absoluta—. El error, la fuerza o el dolo, cuando reúnen sus requisitos legales, pueden dar lugar a nulidad relativa.
3. Muebles y inmuebles: cuándo basta el acuerdo y cuándo se necesita escritura
La regla general es que basta acordar cosa y precio. Los inmuebles son la gran excepción: exigen escritura pública, y el dominio pasa solo con la inscripción.
Por regla general la compraventa se perfecciona por el solo acuerdo sobre la cosa y el precio (artículo 1.801, inciso 1). La ley pide formalidades cuando el tipo de bien lo justifica (inciso 2). En la práctica:
- Inmueble (departamento, casa, terreno): la compraventa debe hacerse por escritura pública ante notario. Sin escritura, no hay contrato; con escritura, para que el comprador sea dueño hace falta además la inscripción en el Conservador (artículo 686).
- Mueble (un auto, una máquina, mercadería): basta acordar la venta, y el dominio se transfiere con la tradición del artículo 684, que —conviene repetirlo— no exige siempre la entrega física.
- Vehículos motorizados: la inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados del Registro Civil (Ley 18.290) no es la que transfiere el dominio; genera una presunción de propiedad que admite prueba en contrario. La transferencia sigue el régimen general de los muebles.
También deben otorgarse por escritura pública las ventas de servidumbres, de censos y de una sucesión hereditaria (artículo 1.801, inciso 2).
| Tipo de compraventa | Régimen aplicable | Comentario |
|---|---|---|
| Civil de mueble | Código Civil, arts. 1.793 y ss. | Consensual · el dominio pasa con la tradición (art. 684) |
| Civil de inmueble | Código Civil + art. 686 | Solemne · escritura pública + inscripción |
| Comercial (mercantil) | Código de Comercio | Cuando la operación es un acto de comercio |
| Con un consumidor | Ley 19.496 | Garantía legal, cláusulas abusivas, deberes de información |
| Venta habitual de inmuebles construidos | DL N.º 825 | Puede quedar afecta a IVA cuando la realiza un vendedor habitual; deben revisarse el terreno, la construcción, las exenciones y las particularidades de la operación |
| De acciones o derechos sociales | C. Civil y de Comercio · Ley 18.046 si son S.A. · estatutos | Depende del tipo de sociedad |
4. La promesa de compraventa
Es el compromiso previo de firmar la compraventa definitiva. La ley le exige cuatro requisitos; si falla uno, no obliga a nada.
La mayoría de las compraventas de inmuebles no se cierran de un día para otro. Primero se firma una promesa, en la que ambas partes se obligan a celebrar más adelante la escritura definitiva, mientras se gestiona el crédito, se revisan los títulos y se levantan eventuales hipotecas.
El artículo 1.554 exige cuatro requisitos que deben darse todos juntos: que la promesa conste por escrito; que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces; que se fije un plazo o una condición que indique cuándo se firmará el definitivo; y que se especifique el contrato prometido de modo que solo falte, al momento de firmarlo, la tradición o las solemnidades.
Una promesa que no cumple esos cuatro requisitos, dice el propio artículo, no produce obligación alguna. Existe discusión sobre si la sanción técnica es la nulidad absoluta o una ineficacia especial; en cualquiera de las dos lecturas, el efecto práctico es el mismo y es serio: si el otro se arrepiente, no hay cómo obligarlo a firmar la escritura. Por eso revisar la promesa es tan importante como revisar el contrato definitivo —a veces más—.
Sin una promesa válida no puede pedirle al tribunal que obligue a la otra parte a firmar. Según el caso, podrán discutirse la devolución de lo entregado, la responsabilidad por haber roto una negociación avanzada y otras acciones, pero se pierde lo más valioso: la posibilidad de forzar la compra. Revisar la promesa siempre cuesta menos que reparar una promesa mal hecha.
5. Qué debe el vendedor y qué debe el comprador
El vendedor entrega y responde por la cosa; el comprador paga y recibe. Si uno no cumple, el otro elige entre exigir el cumplimiento o poner fin al contrato.
El artículo 1.824 resume las dos obligaciones centrales del vendedor: entregar la cosa y responder por ella después de la venta. Esto último se llama saneamiento e incluye dos cosas distintas: responder si aparece un tercero con mejor derecho (evicción) y responder si la cosa tiene defectos ocultos (vicios redhibitorios).
La entrega debe ser oportuna, en el lugar y la forma pactados, con la cosa en el estado en que estaba al momento de vender y con sus accesorios. En inmuebles, la entrega material va acompañada de la entrega jurídica, que es la inscripción en el Conservador.
El comprador, por su parte, debe pagar el precio en la forma, el plazo y el lugar convenidos, y recibir la cosa asumiendo los gastos del recibo. Si no paga, el vendedor puede exigir el cumplimiento o pedir que se deje sin efecto el contrato, con indemnización.
| Parte | Qué debe |
|---|---|
| Vendedor | Entregar la cosa en el estado pactado, con sus accesorios |
| Vendedor | Responder si un tercero con mejor derecho reclama la cosa (evicción) |
| Vendedor | Responder por los defectos ocultos (vicios redhibitorios) |
| Comprador | Pagar el precio en la forma, plazo y lugar convenidos |
| Comprador | Recibir la cosa y asumir los gastos del recibo |
Hay un caso que aparece más de lo que se cree: el vendedor que se comporta como dueño desde hace años pero no figura inscrito a su nombre. La venta no es nula por eso, pero la inscripción posterior no le dará al comprador un dominio que el vendedor no tenía. Lo prudente es resolverlo antes de firmar.
6. Si un tercero reclama la cosa: la evicción
Hay evicción cuando, por sentencia, un tercero con mejor derecho lo priva de la cosa por una causa anterior a la venta. Que aparezca una hipoteca o una demanda no es todavía evicción.
Si llegó a esta sección porque le notificaron una demanda por el bien que compró, lo primero es no perder el plazo. El paso que no se puede saltar es pedir al tribunal la citación de evicción del vendedor, y se hace antes de contestar la demanda. Conversémoslo hoy.
La evicción ocurre cuando, después de comprar, un tercero lo priva de la cosa —total o parcialmente— por sentencia judicial, alegando que tenía mejor derecho que su vendedor, por una causa anterior a la venta. Es importante el matiz: la sola existencia de una hipoteca, o el solo hecho de que lo demanden, no es evicción. Una hipoteca preexistente puede dar lugar a un procedimiento que termine en evicción si usted resulta privado del bien; pero la evicción se consuma con la privación judicial, no antes.
Cuando lo demandan, el artículo 1.843 le permite citar de evicción a su vendedor —solicitándolo al tribunal, en la oportunidad del artículo 584 del Código de Procedimiento Civil— para que comparezca a defenderlo. No es un trámite que usted haga por su cuenta ni de manera informal: se pide judicialmente. Si no lo cita a tiempo y finalmente lo evincen, pierde el derecho a que el vendedor responda. Si el vendedor, citado, no comparece o pierde, deberá indemnizarlo: devolver el precio, pagar las costas y los demás rubros que fija la ley. El saneamiento se puede renunciar, pero la renuncia no libera al vendedor de devolver el precio, salvo que el comprador haya comprado a sabiendas de que la cosa era ajena o haya asumido expresamente ese riesgo (artículo 1.852).
Una persona compra una parcela y, meses después, el banco del vendedor anterior inicia el cobro de una hipoteca que no había sido alzada, pese a que la escritura declaraba lo contrario. El trabajo del estudio es reaccionar dentro del plazo: pedir la citación de evicción del vendedor antes de contestar, de modo que quede obligado a defender la operación o a responder por ella. Actuar a tiempo es lo que permite que el comprador no cargue solo con la pérdida.
7. Si aparecen defectos ocultos: los vicios redhibitorios
Defecto grave, anterior a la venta y oculto: puede elegir entre deshacer la compra o pedir una rebaja del precio. Las acciones prescriben en plazos breves.
Descubrir un defecto importante después de comprar es de las situaciones más frustrantes. La ley le da dos caminos —deshacer o rebajar—, pero ambos tienen plazos cortos. Mientras antes evaluemos su caso, más opciones quedan sobre la mesa.
Los vicios redhibitorios son defectos que ya existían al comprar, no estaban a la vista, y son tan importantes que, de haberlos conocido, usted no habría comprado o habría pagado menos (artículos 1.857 y 1.858). El artículo 1.858 pide tres condiciones juntas: que el defecto existiera al vender; que haga la cosa impropia para su uso o le quite buena parte de su utilidad; y que sea oculto.
Si se cumplen, el comprador elige entre dos acciones (artículo 1.860): la redhibitoria, que deshace la venta y obliga a devolver el precio; o la rebaja del precio (llamada quanti minoris), que conserva la cosa y ajusta el precio. Si el vendedor conocía el defecto y no lo declaró, o debía conocerlo por su profesión u oficio, además debe indemnizar los perjuicios (artículo 1.861). Conviene ser preciso aquí: que el vendedor tenga una profesión relacionada no equivale por sí solo a que haya actuado con dolo; la ley distingue entre "conocía" y "debía conocer".
La posibilidad de elegir presupone que el defecto tenga la gravedad exigida por el artículo 1.858 N.º 2. Si el vicio oculto no alcanza esa importancia, el artículo 1.868 permite pedir la rebaja del precio, pero no deshacer la venta.
| Acción | Muebles | Inmuebles |
|---|---|---|
| Redhibitoria (deshacer) | 6 meses desde la entrega | 1 año desde la entrega |
| Rebaja del precio (quanti minoris) | 1 año desde la entrega | 18 meses desde la entrega |
Estos son plazos de prescripción, especiales y breves (artículos 1.866 y 1.869). No operan de manera automática: la prescripción debe alegarse y puede interrumpirse naturalmente si el vendedor reconoce expresa o tácitamente su obligación de responder; el solo reconocimiento de que existe un desperfecto no necesariamente basta. Una reclamación extrajudicial corriente tampoco basta para interrumpirla. Por eso, si hay un vicio, lo prudente es no confiar en gestiones informales y evaluar a tiempo la acción judicial. Además, las partes pueden ampliar o restringir por contrato el plazo de la acción redhibitoria (artículo 1.866).
Alguien compra un departamento usado y, meses después, una fisura revela un problema estructural anterior a la venta. Dentro del plazo legal, el estudio evalúa ejercer la rebaja del precio (o la acción para deshacer la venta, según convenga), y —si se acredita que el vendedor conocía el defecto o debía conocerlo por su oficio— reclamar además la indemnización del artículo 1.861. La clave es actuar antes de que prescriba.
8. Lesión enorme: cuando el precio es extremadamente desproporcionado
Solo en ventas de inmuebles: si el vendedor recibe menos de la mitad del justo precio, o el comprador paga más del doble, la ley permite corregir la operación. Prescribe en 4 años.
La lesión enorme no controla cualquier precio que parezca injusto: es una protección que el Código reserva a las compraventas de inmuebles y solo cuando la desproporción supera umbrales matemáticos precisos. Hay lesión enorme cuando el vendedor recibe menos de la mitad del justo precio (artículo 1.888) o cuando el comprador paga más del doble del justo precio (artículo 1.889). El justo precio es el valor de mercado del inmueble al momento del contrato, no el de hoy; por eso, cuando se litiga, lo decisivo es un peritaje sobre ese valor pasado.
| Aplica | No aplica |
|---|---|
| Compraventas civiles de inmuebles, incluso cuando una parte sea empresa | Bienes muebles (autos, acciones, mercaderías) |
| Permutas de inmuebles (por remisión del art. 1.900) | Compraventas comerciales |
| Ventas en pública subasta y ventas forzadas por la justicia |
El artículo 1.890 le da a la parte favorecida una opción: cumplir el contrato restituyendo la diferencia —el comprador completa el justo precio con una rebaja de un décimo; el vendedor devuelve el exceso con un aumento de un décimo— o aceptar que la venta se deje sin efecto, con restitución de lo recibido. La acción prescribe en cuatro años contados desde la fecha del contrato (artículo 1.896).
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9. ¿Civil o comercial? Por qué importa
En una compraventa comercial no aplica la lesión enorme y cambian algunas reglas. La compraventa de un inmueble, considerada en sí misma, se somete por regla general al régimen civil.
El Código de Comercio regula la compraventa mercantil. La distinción tiene efectos prácticos: en la compraventa comercial no aplica la lesión enorme, cambian plazos y hay reglas propias de prueba y cumplimiento. Ahora bien, la compraventa es comercial según la naturaleza del acto —si es un acto de comercio—, no por el solo hecho de que ambas partes sean comerciantes; incluso puede ser un acto mixto, comercial para una parte y civil para la otra.
Un punto técnico útil: el Código de Comercio califica como actos de comercio las operaciones sobre cosas muebles. De ahí que la compraventa de un inmueble, considerada en sí misma, se someta por regla general al régimen civil, aunque una de las partes sea empresa y aunque busque lucro —sin perjuicio de otros regímenes que puedan concurrir, como el tributario o el de consumo—.
10. Cuando le compra a una empresa: Ley del Consumidor
Si compra como consumidor a un proveedor profesional, suma protecciones irrenunciables. Pero en viviendas nuevas rige, además, un régimen especial.
Si una parte es consumidor final y la otra un proveedor profesional —una tienda, un retail en línea, una constructora— al Código Civil se suma la Ley 19.496. Tratándose de bienes de consumo muebles, cuando concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 19 y 20 de la Ley 19.496, el consumidor puede ejercer los derechos de la garantía legal —reparación, reposición o devolución del precio (hoy con un plazo de seis meses)—; la ley contempla además el retracto en casos específicos y prohíbe las cláusulas abusivas. Estas protecciones son irrenunciables por anticipado (artículo 4): una cláusula que pretenda eliminarlas es nula.
En viviendas y construcciones nuevas la situación es distinta: los defectos de la edificación tienen un régimen especial de responsabilidad en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, con responsables (propietario primer vendedor, constructor, proyectistas) y plazos propios. La Ley del Consumidor se aplica al ámbito inmobiliario de forma complementaria y según qué se esté reclamando. Por eso, ante un defecto en una vivienda, lo primero es identificar bajo qué régimen se reclama.
11. Cuando alguien no cumple: resolución del contrato
Ante un incumplimiento grave, la parte diligente elige entre exigir el cumplimiento o dejar sin efecto el contrato. La indemnización, además, exige otros requisitos.
Si está aquí porque la otra parte no cumplió —dejó de pagar, no firmó la escritura, no entregó el bien—, lo primero es no responder en caliente. El artículo 1.489 establece la condición resolutoria tácita: en todo contrato bilateral, la parte diligente —que ha cumplido o se encuentra en condiciones de cumplir lo que le corresponde— puede pedir el cumplimiento forzado o la resolución, siempre que el incumplimiento de la contraparte tenga la entidad jurídicamente necesaria. La indemnización de perjuicios, en cambio, no se sigue del solo incumplimiento: exige además imputabilidad, mora, relación de causa a efecto y un daño acreditado.
Cumplimiento y resolución son alternativos en cuanto a su resultado, pero en el juicio uno puede pedirse en subsidio del otro, junto con la indemnización, las restituciones y —si se pactó— el cobro de una cláusula penal.
Hay una regla específica para la venta de inmuebles a plazo que conviene conocer. El artículo 1.874 dispone que la cláusula que dice "no se transfiere el dominio hasta que se pague el precio" no produce ese efecto: el dominio igual se transfiere con la inscripción. Lo que esa cláusula deja a salvo es la elección del vendedor no pagado del artículo 1.873: exigir el precio o pedir la resolución, en ambos casos con indemnización. Los artículos 1.873 a 1.876 regulan los efectos del no pago del precio en la compraventa —con reglas que cobran especial importancia cuando se trata de inmuebles, aunque no son exclusivas de ellos—.
Una compradora firma una promesa con escritura prometida a 90 días. Antes de la fecha, el banco rechaza el crédito hipotecario. Que el banco rechace el financiamiento no basta, por sí solo, para liberarla: si la promesa no condicionó expresamente la compraventa a la aprobación del crédito, la falta de financiamiento es normalmente un riesgo del comprador. Lo que resuelve el caso es cómo quedó redactada la promesa y una negociación bien llevada —muchas veces, una terminación de común acuerdo con devolución del pie—, que es una salida posible, no un derecho automático.
12. Situaciones frecuentes en que ayudamos
Ocho escenarios cubren la mayoría de las consultas. Si el suyo no aparece, conversémoslo igual: el primer contacto es confidencial.
| Situación | Qué hacemos |
|---|---|
| Compra de un inmueble | Revisión de títulos, de la promesa y de la escritura; inscripción |
| Venta de un inmueble propio | Estructura del contrato para acotar responsabilidad; revisión tributaria |
| Defectos ocultos después de la entrega | Acción para deshacer la venta o para rebajar el precio, a tiempo |
| Un tercero demanda por el bien comprado | Citación de evicción oportuna al vendedor |
| Precio extremadamente desproporcionado (inmueble) | Acción por lesión enorme, con peritaje del valor a la fecha del contrato |
| Promesa incumplida | Cumplimiento forzado o resolución; cobro de cláusula penal |
| Compra o venta de acciones o derechos sociales | Debida diligencia y redacción de declaraciones y garantías |
| Compraventa con parte en el extranjero | Ley aplicable, arbitraje y ejecución en Chile |
13. Cómo trabajamos en Schneider
Cinco etapas ordenadas —orientación, revisión de títulos, estructura, cierre y post-cierre— con seguimiento en cada paso.
Nuestra asesoría se organiza en cinco etapas que siguen el ritmo real de una operación. Primero, una orientación franca para entender su caso: si compra o vende, qué bien es, qué urgencia tiene y si hay conflictos previos. Segundo, la revisión de títulos: dominio vigente, hipotecas, prohibiciones, certificados y antecedentes del bien y de las partes. Tercero, la estructura del contrato: objeto, precio, plazos, garantías, declaraciones del vendedor y mecanismos para resolver eventuales conflictos. Cuarto, el cierre: firma de la escritura e inscripción. Y quinto, el post-cierre: seguimiento de pagos, levantamiento de gravámenes y, si corresponde, acciones de saneamiento.
| Etapa | Plazo referencial | Cuándo se cierra |
|---|---|---|
| Orientación | 1-3 días | Acuerdo de trabajo firmado |
| Revisión de títulos | Referencial | Informe de títulos con los riesgos identificados |
| Estructura del contrato | Referencial | Borrador final visado por ambas partes |
| Cierre (escritura + inscripción) | Referencial · depende de notaría, banco y Conservador | Inscripción vigente |
| Post-cierre | Según el caso y las garantías pactadas | Cierre de garantías y plazos aplicables |
- Su consulta inicial será tratada confidencialmente. Cuando intervenga un abogado en el ejercicio profesional, rigen además los deberes legales y éticos aplicables.
- Acuerdo de honorarios por escrito, firmado antes de iniciar.
- Asesoría independiente a comprador o vendedor: no representamos a ambas partes en la misma operación.
14. Honorarios
Un acuerdo escrito antes de empezar, según la complejidad y la cuantía. Los gastos que se pagan a terceros se rinden aparte.
Trabajamos siempre con un acuerdo de honorarios firmado antes de comenzar, hecho a la medida de la operación. Para determinarlos miramos la complejidad del bien (inmueble urbano o rural, derechos sociales, acciones), la cuantía, el rol (asesoría de la operación o litigio) y la etapa del caso. Cuando el punto es el monto, existe la posibilidad de pago en cuotas con crédito directo.
Un punto importante para evitar confusiones: los derechos notariales y del Conservador, los certificados y los peritajes no son honorarios profesionales. Son gastos que se pagan a terceros y se rinden por separado. Distinguirlos desde el principio es parte de trabajar con transparencia.
15. Preguntas frecuentes
Si firmo la escritura de compraventa de un inmueble, ¿ya soy dueño?
No todavía. La escritura es el título; el dominio se transfiere con la inscripción en el Conservador competente (artículo 686). Hasta entonces tiene un derecho para exigirle al vendedor la tradición, pero todavía no adquiere el dominio del inmueble.
Compré un auto usado y aparecieron fallas graves que no me declararon. ¿Qué puedo hacer?
Puede deshacer la venta (acción redhibitoria) o pedir una rebaja del precio (quanti minoris), artículos 1.857 y siguientes. El plazo para muebles es de 6 meses desde la entrega para deshacer la venta. Si el defecto no alcanza la gravedad que exige la ley, solo procede la rebaja del precio, no deshacer la venta (artículo 1.868). Y si el vendedor conocía el vicio o debía conocerlo por su oficio, además responde por los perjuicios (artículo 1.861).
¿Qué es la lesión enorme y cuándo aplica?
Solo en compraventas de inmuebles, y solo cuando la desproporción es extrema: el vendedor recibe menos de la mitad, o el comprador paga más del doble, del justo precio (artículos 1.888 y 1.889). No aplica a muebles, ni a operaciones comerciales, ni a remates o ventas forzadas. Prescribe en cuatro años desde el contrato (artículo 1.896).
¿Puedo renunciar al saneamiento por evicción?
En parte. La renuncia no libera al vendedor de devolver el precio, salvo que usted haya comprado a sabiendas de que la cosa era ajena o haya asumido expresamente ese riesgo (artículo 1.852).
Me demandan por un bien que compré. ¿Qué hago primero?
Pedir al tribunal la citación de evicción del vendedor antes de contestar la demanda (artículo 1.843, en la oportunidad del artículo 584 del Código de Procedimiento Civil), para que comparezca a defenderlo. Si no lo cita a tiempo y lo evincen, pierde el derecho al saneamiento. Es un paso técnico: hágalo asesorado.
Firmé una promesa y el vendedor no quiere firmar la escritura. ¿Qué puedo hacer?
Si la promesa cumple los cuatro requisitos del artículo 1.554, puede pedir el cumplimiento forzado —que el tribunal firme la escritura en rebeldía del vendedor— o la resolución con indemnización. Conviene no dejar pasar el tiempo después del plazo de la promesa.
¿Vale como compraventa entregar un auto a cambio de otro?
No. Si a cambio se entrega íntegramente otra cosa, es permuta (regulada desde el artículo 1.897). Cuando el precio es parte dinero y parte otra cosa, el artículo 1.794 califica el contrato: es compraventa si el dinero supera el valor de la cosa.
¿Una empresa puede vender un inmueble sin escritura pública?
No. La compraventa de inmuebles siempre requiere escritura pública (artículo 1.801), sea civil o comercial, entre personas o empresas.
¿La compraventa de inmuebles paga IVA?
Depende. El IVA puede gravar la venta de bienes corporales inmuebles construidos realizada por un vendedor habitual, con las exclusiones, exenciones y reglas especiales del DL N.º 825. El terreno, considerado como tal, no queda gravado del mismo modo. La habitualidad y la base imponible deben analizarse conforme a la operación concreta y a las instrucciones vigentes del Servicio de Impuestos Internos.
¿Qué pasa con la promesa si el banco me rechaza el crédito hipotecario?
Depende de cómo se redactó. Muchas promesas sujetan la obligación a una condición ligada al crédito, que puede ser suspensiva (la compraventa solo se exige si se aprueba) o resolutoria (se deja sin efecto si no se aprueba). Si nada se pactó sobre el crédito, el rechazo del banco normalmente no libera al comprador. Por eso lo mejor es preverlo bien desde el inicio.
¿Puedo pactar que la responsabilidad del vendedor termine al firmar?
Hasta cierto punto. Se pueden acotar las declaraciones del vendedor y limitar contractualmente el saneamiento, pero hay límites: la cláusula que exonera del saneamiento no libera al vendedor respecto de los vicios que conocía y no comunicó al comprador (artículo 1.859), y en consumo las cláusulas abusivas son nulas.
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Materias relacionadas
Otras materias del área de contratos que suelen conectarse con una compraventa:
- Contratos y litigios contractuales › — El área que agrupa esta materia.
- Redacción y análisis de contratos › — Estructura y revisión antes de firmar.
- Resolución o rescisión de contrato › — Cuando una parte incumple.
- Vicios redhibitorios › — Defectos ocultos conocidos después de comprar.
- Operaciones inmobiliarias › — Cuando la compraventa recae sobre un inmueble.
16. Equipo legal revisor
17. Marco legal aplicable
- Código Civil, arts. 1.793-1.896 — régimen general de la compraventa: definición (1.793), calificación cuando el precio es parte dinero y parte otra cosa (1.794), solemnidades (1.801), venta de cosa futura (1.813), obligaciones del vendedor (1.824), saneamiento por evicción (1.837-1.856, con la citación del 1.843-1.846), saneamiento por vicios redhibitorios (1.857-1.870), pago del precio y efectos del no pago (1.871-1.876), lesión enorme (1.888-1.896).
- Código Civil, art. 684 — formas de la tradición de bienes muebles.
- Código Civil, art. 686 — inscripción en el Conservador para la tradición del dominio de inmuebles.
- Código Civil, art. 1.489 — condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales.
- Código Civil, art. 1.554 — promesa de celebrar contrato (cuatro requisitos).
- Código Civil, art. 1.866 — plazo de la acción redhibitoria, contado desde la entrega real, susceptible de ampliación o restricción por estipulación de los contratantes.
- Código Civil, arts. 1.869 y 1.870 — prescripción de la acción de rebaja del precio y regla especial cuando la cosa se remite a un lugar distante.
- Código Civil, arts. 1.897 y ss. — permuta.
- Código Civil, art. 2.515 — prescripción ordinaria (5 años) y ejecutiva (3 años).
- Código Civil, arts. 2.503 y 2.518 — interrupción de la prescripción: civil, mediante una demanda judicial válidamente notificada (art. 2.503); natural, por el reconocimiento expreso o tácito de la obligación (art. 2.518).
- Código de Procedimiento Civil, art. 584 — oportunidad para pedir la citación de evicción.
- Código de Comercio — compraventa mercantil; el carácter comercial depende de que la operación sea acto de comercio; la lesión enorme no aplica en materia mercantil.
- Ley 18.290 (Ley de Tránsito) — Registro de Vehículos Motorizados; la inscripción es declarativa y genera una presunción de propiedad.
- Ley 19.496 (Protección del Consumidor) — garantía legal, retracto, cláusulas abusivas; art. 4, irrenunciabilidad anticipada de los derechos.
- Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458), art. 18 — régimen especial de responsabilidad por defectos en viviendas y construcciones.
- DL N.º 825 (Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios) — IVA a la venta de bienes corporales inmuebles construidos realizada por un vendedor habitual, con sus exclusiones, exenciones y reglas especiales, conforme al texto vigente.
- Ley 18.046 (Sociedades Anónimas) — compraventa de acciones de S.A.; los derechos sociales de otros tipos societarios se rigen por sus propias reglas y estatutos.
- Ley 19.628 — régimen actualmente vigente sobre protección de datos personales. La Ley N.º 21.719 entra en vigencia el 1 de diciembre de 2026.
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